Статья 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.

По соглашению сторон.

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (ТСЖ, ЖСК) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу не имеется. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УК:

• технической документации на дом,
• иных документов, связанных с управлением домом,
• средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК,
• средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т.д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

На основаниях, предусмотренных в самом договоре.

Самим договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

На основаниях, предусмотренных ГК РФ.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

На основаниях, предусмотренных другими законами.

Статья161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом. Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

Расторжение договора по решению суда.

Это возможно при существенном нарушении договора УК. В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Безусловно, что все нарушения должны быть подтверждены документально.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме:

· товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи;

· товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;

· ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;

· товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг,ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов;

· товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Основные принципы создания и деятельности товарищества собственников жилья:

- Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

- Создание товарищества собственников жилья как выбор способа управления многоквартирным домом – решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания – более чем 50 % голосов от общего числа голосов).

- Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на их общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

- Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

- Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

-Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. 

- Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких домах, если количество квартир во всех домах составляет в сумме не более тридцати и при этом данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и общие элементы инфраструктуры. Это положение не распространяется на ТСЖ, созданные до 14 июня 2011 г. 

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ:

· утверждает устав и его изменения, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества;

· избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества;

· устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимает решения об образовании специальныхфондов товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждает бюджет и отчет о его выполнении;

· рассматривает жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества,

· принимает правила внутреннего распорядки товарищества;

· решает другие вопросы, отнесенные законом и уставом товарищества к его компетенции.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.

Общим собранием членов ТСЖ ежегодно должны выбираться ревизионная комиссия (ревизор) для проверки деятельности правления и состояния дел в ТСЖ. В компетенцию ревизионной комиссии входит проведение ежегодной ревизии финансовой деятельности товарищества, отчет перед общим собранием о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Подготовительный этап

Общее собрание собственников имеет кворум, если в нем приняли участие сами собственники помещений или их представители согласно доверенностям, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений, которое может проводиться уже в заочной форме (ч.1 ст.44 ЖК РФ).

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть один или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ), то есть первое, что надо сделать – это создать инициативную группу из числа наиболее активных жителей, имеющих собственность в данном доме.

Действия, которые должна выполнить инициативная группа, для успешного проведения общего собрания:

1. Разработать необходимую для проведения общего собрания документацию.

2. Сформировать повестку дня:

– о выборе председателя, секретаря общего собрания и счетной комиссии.

– о выборе Совета многоквартирного дома.

– о выборе председателя Совета многоквартирного дома.

– о сроке действия Совета многоквартирного дома.

– об уведомлении собственников помещений о принятых ими решениях.

– о месте хранения протокола общего собрания.

3. Подобрать место, в котором предполагается проведение общего собрания.

4. Разместить информацию о дате и месте проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.

Кроме всего вышеперечисленного, инициативная группа должна выявить всех собственников в данном многоквартирном доме; провести предварительный опрос мнений жителей относительно управления многоквартирным домом, а также разъяснение действующего законодательства; определить долю каждого собственника (она определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (п. 1 ст. 37 ЖК РФ)); определить кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности, установлен ст. 36 ЖК РФ.

После всех этих мероприятий можно переходить к проведению общего собрания.

Общее собрание собственников проводится в очной форме. В случае если такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ст. 47 Жилищного Кодекса РФ).

Проведение общего собрания собственников в очной форме

Собрание собственников помещений в очной форме – это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 Жилищного Кодекса РФ).

1. Уведомления о проведении общего собрания

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.

В сообщении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.

Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. В сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о его собственности в доме;

б) форма проведения данного собрания – общее собрание;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, ст. 146 ЖК РФ);

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон или сайт.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).

Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку, либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.

2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания совета дома считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений.

4. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

полный текст см. в приложенном файле

Совет многоквартирного дома создается в домах, которые: 
1. состоят более чем из четырех квартир; 
2. не входят в состав товарищества собственников жилья 
3. не управляются жилищным кооперативом

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в одном доме из числа таких собственников. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления либо других органах не осуществляется».

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вопросы для обсуждения по вопросам, касающимся управления данным домом

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное 
заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений избирается председатель совета. Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений.

Председатель совета вправе обсуждать условия договора управления до принятия собственниками помещений окончательного решения о заключении такого договора и доводить до сведения собственников результаты переговоров.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в доме, председатель совета многоквартирного дома:

- заключает договор управления домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений;

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

- выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг».